09-06-2020

MUTUI: ECCO PERCHÉ È UN BUON MOMENTO PER COMPRAR CASA

Gli esperti concordano, è un ottimo momento per comprare casa: i prezzi sono rimasti bassi e i tassi dei mutui sono super agevolati, con mutui a tasso fisso che non sono mai stati così convenienti, attestandosi sotto l’1%.

Per quanto riguarda i prezzi degli immobili nel comparto residenziale, le previsioni di Banca d’Italia per il 2020 nel ‘Rapporto sulla stabilità finanziaria’ evidenziano che i prezzi delle case

subiranno degli aggiustamenti al ribasso già nel corso di quest’anno. “Prima della diffusione del Covid-19 – si legge nel Rapporto – il ciclo immobiliare in Europa si trovava ancora in una fase espansiva. Con l’avvento della pandemia nel breve termine il peggioramento delle condizioni del mercato immobiliare potrebbe essere più rapido di quello registrato durante la crisi del 2012. Su

un orizzonte più lungo, riassorbiti gli effetti delle misure temporanee di contenimento del contagio, le condizioni cicliche dipenderanno dalle conseguenze della pandemia sui redditi delle famiglie”.

Riguardo ai mutui, quelli a tasso fisso sono scesi a tal punto da superare in partenza in alcuni casi (sebbene per pochi punti base) addirittura i tassi dei mutui variabili, che pure orbitano intorno a percentuali simili. E questo è un paradosso finanziario dato che in partenza il tasso fisso (incorporando una sorta di assicurazione che protegge da un futuro rincaro dei tassi, polizza di cui il variabile è sprovvisto per natura) dovrebbe costare sempre un po’ di più del variabile.

Il perché di questo comportamento anomalo dei tassi lo spiega IlSole24Ore: “Tra mutui e Borse vige una sorta di relazione inversa: quando l’economia tende a peggiorare (scenario di solito anticipato dalle Borse) i tassi dei mutui tendono a diventare più vantaggiosi. Questo perché i tassi dei mutui sono costruiti in modo tale che allo spread (deciso dalla banca e immutabile fino al termine del contratto) si affianchino due tassi interbancari, soggetti alla volatilità dei mercati. Per il tasso fisso le banche utilizzano gli indici Eurirs della stessa durata del mutuo (quindi se un mutuo è a 20 anni viene preso l’Eurirs a 20 anni e così via). Per i mutui a tasso variabile viene preso come punto di riferimento l’Euribor, sia nella versione a 1 mese che quello con la scadenza a 3 mesi. Tanto gli Eurirs quanto gli Euribor variano ogni giorno, come fossero dei titoli azionari. La differenza tra tasso fisso e tasso variabile è che mentre nel primo caso la banca nel momento della stipula congela per il calcolo delle rate l’Eurirs di quel periodo (e quindi il tasso rimarrà agganciato al valore di mercato dell’Eurirs in fase di sottoscrizione), nel contratto a tasso variabile è previsto che ogni mese la banca ricalcoli il nuovo tasso sulla base dell’evoluzione degli indici. Da inizio anno l’Eurirs a 20 anni è calato di 32 punti base (con un picco di 68 punti base in meno registrato il 13 marzo). Da metà marzo in poi è tornata un po’ più di fiducia sul futuro e anche gli Eurirs sono risalti restando comunque oltre 30 punti base in meno rispetto ai valori di inizio anno. Questo, tradotto sul mercato, ha reso i mutui a tasso fisso mai così vantaggiosi. Oggi è possibile stipulare un mutuo a tasso fisso intorno allo 0,5%-0,6%”.

Maurizio Pezzetta, Vicepresidente Vicario di FIMAA, rassicura il mercato sui timori di una stretta creditizia e di perizie bancarie particolarmente prudenti, al ribasso: “Non è opportuno fare previsioni di alcun tipo, specialmente sul lungo periodo – spiega – dopo una pandemia di questa portata, dai risvolti completamente inediti. Conviene sempre rimanere positivi: di fatto, le banche con cui siamo in contatto si stanno adeguando per continuare a garantire il credito legato all’immobiliare. Inoltre, la pandemia ha fatto (ri)emergere una nuova consapevolezza relativa al mondo della casa e dell’abitare: il mattone è una certezza, un investimento solido. Possedere una casa confortevole è meglio che cambiare spesso l’auto o fare qualche viaggio in più: occorre trasferire questo concetto ai clienti”.

Continuano le sinergie tra intermediazione immobiliare e creditizia. Riccardo Bernardi, CDO di 24Max, segnala una crescita dei mutui intermediati nel bimestre marzo-aprile (15% in più rispetto a gennaio-febbraio). “Il fatturato di marzo-aprile, precisa, è anche frutto della raccolta effettuata nel periodo di lockdown. Durante il lockdown abbiamo continuato ad operare in modalità smart tramite le piattaforme online con una operatività completamente digitale, garantendo al cliente tempi molto più rapidi rispetto agli operatori tradizionali del credito. Abbiamo effettuato videoconferenze triangolate con cliente, mediatore ed agente immobiliare, che prevedevano qualificazione del cliente ex-ante (ancor prima della visita) per comprendere al meglio i suoi bisogni e una prima consulenza di mutuo in modo da valutare con ampio anticipo anche l’aspetto finanziario. Sono pratiche che bisogna mantenere. Il futuro lo abbiamo scritto oggi”.